Suomen asuntomarkkinat 2026 — vanhojen osakeasuntojen hintakehitys

Suomen asuntomarkkinat ovat olleet 2020-luvun alussa kovassa myllerryksessä: korkojen nousu, rakennusalan hiljentyminen ja kotitalouksien varovaisuus ovat painaneet vanhojen osakeasuntojen hintoja. Viimeisin Tilastokeskuksen lukema: vanhojen osakeasuntojen vuosimuutos -3,9 % (2. neljännes 2026) ja keskineliöhinta koko maassa 2 465 €/m² (2. neljännes 2026). Tämä sivu päivittyy automaattisesti neljännesvuosittain.

Vanhojen asuntojen hintaindeksin vuosimuutos

Vuosimuutos kertoo, paljonko hintataso on noussut tai laskenut vuotta aiemmasta vastaavasta neljänneksestä. Vuoden 2022 huipun jälkeen Suomen markkinat ovat olleet selvästi miinuksen puolella — eniten kärsineenä Etelä-Suomen ulkopuoliset isot kaupungit, joissa myyntiajat ovat venyneet kuukausista vuosiin.

Keskineliöhinta — pidemmälle

Aritmeettinen keskineliöhinta on yksinkertainen indikaattori, joka peittää alleen valtavat alueelliset erot. Helsingin kantakaupungissa neliöhinta on yli 7 000 €/m², kun taas Pohjois-Karjalan keskuskunnissa noin 1 500 €/m². Koko maan luku heijastaa lähinnä kaupallisten keskusten ja maaseutujen muuttoliikettä.

Mitä vuoden 2022–2025 markkinoilla tapahtui?

Tarinaa kannattaa katsoa kolmen vaiheen kautta:

1. 2020–2021: kasvu pandemia-ajan kysynnästä. Etätyö nosti kakkosasuntojen ja isompien neliöiden kysyntää. Korot olivat lähellä nollaa, ja kotitaloudet käyttivät kertyneet säästöt asuntoihin.
2. 2022–2023: korkojen nousu. Euribor 12 kk nousi −0,5 %:sta yli 4 %:n. Kuukausierä 250 000 €:n lainasta nousi noin 800 €:sta 1 600 €:oon. Asuntokauppa romahti.
3. 2024–2026: hidas vakautuminen. Korot taittuivat ja kotitaloudet alkoivat palata markkinoille — mutta hinnat eivät ole vielä nousseet 2021-tasolle. Kauppojen määrä on noin puolet huipputasosta.

Asuntolainan kuukausierän vaikutus hintaan

Asuntomarkkinat reagoivat erityisen herkästi kuukausierään, koska useimmat ostajat valitsevat asunnon sen perusteella, paljonko maksukyky kuukausibudjetista mahtuu — ei lainasummasta. Esimerkki:

• 1 % korko, 25 v annuiteetti: 1 200 €/kk maksukyvyllä saa 318 000 € lainan
• 3 % korko, 25 v annuiteetti: 1 200 €/kk maksukyvyllä saa 253 000 €
• 5 % korko, 25 v annuiteetti: 1 200 €/kk maksukyvyllä saa 205 000 €

Korko nousi nelinkertaisesti → maksukyky lainamääränä laski 35 %. Tämä selittää, miksi 30 % korkojen nousu käännättää asuntomarkkinat täysin.

Mitä tilastokeskuksen indeksi tarkalleen mittaa?

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi (2020=100) seuraa velattomia kauppahintoja (kauppahinta + jäljellä oleva yhtiölaina). Indeksi on hedonisesti laatuvakioitu — Tilastokeskus ottaa huomioon asunnon koon, sijainnin, talotyypin ja iän, jotta indeksi heijastaa nimenomaan hinnan muutosta, ei kauppakohteiden laadun muutosta.

Aineisto perustuu Verohallinnon varainsiirtoverotietoihin, joista poimitaan kaikki vapaat osakeasuntokaupat (ei sukulaiskauppoja, ei perintöjä, ei pakkohuutokauppoja). Kuukausittain käsitellään noin 3 000–5 000 kauppaa.

Asuntohintojen näkymä — taulukkona

Usein kysyttyä

Miksi vanhojen asuntojen hintaindeksi eroaa uusien asuntojen indeksistä?

Uudet asunnot ovat erilaisessa markkinassa. Hinta määräytyy rakennuskustannusten ja gryndereiden katetavoitteiden mukaan, eikä yksittäinen myyntihinta heilahtele päivän mukaan. Vanhojen markkina on dynaaminen ja heijastaa ostajien maksuhalukkuutta paremmin.

Mikä on velaton kauppahinta?

Velaton kauppahinta = kauppahinta + jäljellä oleva yhtiölaina. Yhtiölaina on osakkaan vastuulla oleva osa taloyhtiön rahoituksesta. Ilman yhtiölainan huomioimista asunnon todellinen hinta jää piiloon. Velaton kauppahinta on aina vertailukelpoinen luku.

Miten vanhan asunnon ostaminen eroaa uuden?

Vanha osakeasunto on heti muuttovalmis ja sen hinta on usein neuvoteltavissa. Uudella on rakennustakuu, mutta kauppahinta on tyypillisesti 10–20 % korkeampi kuin vastaava vanha samalla alueella, ja muutto voi viedä 1–2 vuotta sopimuksen jälkeen.

Onko nyt hyvä aika ostaa?

Tämä on lopulta makroennusteen ja oman elämäntilanteen kysymys. Kun korot ovat ehkä huipuissaan ja hinnat ovat alle 2021-tason, ostajan asema on neuvotteluteknisesti vahva. Vahvinta tilannetta on harvoin osata ennustaa etukäteen — yleensä se nähdään vasta 2–3 vuotta jälkikäteen.

Liittyvät työkalut ja artikkelit

• Lainalaskuri — laske, paljonko 250 000 € maksaa eri korolla.
• Asuntolaina-artikkeli — annuiteetti, marginaalit ja stressitesti.
• Inflaatio 2026 — kuluttajahintaindeksi vaikuttaa korkoon ja sitä kautta asuntomarkkinaan.
• Suomen työllisyys 2026 — kun työpaikan vaihto vaatii muuton.

Lähde: Tilastokeskus, vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi, taulukko statfin_ashi_pxt_13mp (2020=100, neljännesvuosittain). Aineisto perustuu Verohallinnon varainsiirtoverotietoihin. CC-BY 4.0.