Rynek nieruchomości: tylko trzy miasta będą rosły

Marek Koźmiński o demografii, cenach mieszkań i drodze od boiska do deweloperki

Ze srebra olimpijskiego do deweloperki

Kiedy w 1992 roku Marek Koźmiński wracał z Barcelony ze srebrnym medalem olimpijskim w kieszeni, nikt nie przypuszczał, że kilkanaście lat później stanie się jedną z ważniejszych postaci komentujących rynek nieruchomości w Polsce. W rozmowie z Łukaszem Kijkiem w programie „Biznes Klasa” były reprezentant Polski i dziś współwłaściciel KG Group opowiada o drodze od boiska do budowy firmy, która – jak sam mówi – generuje dziś zysk liczony w dziesiątkach milionów złotych.

To nie jest typowa historia sportowca, który po karierze otwiera restaurację albo szkółkę piłkarską. Koźmiński zbudował realny biznes deweloperski – tysiące sprzedanych mieszkań i kilkanaście parków handlowych w portfolio to liczby, które w branży nieruchomości mówią sam za siebie. Ale droga do tego miejsca była pełna błędów, które on sam nazywa „kosztowną porażką”.

Rynek nieruchomości dzieli się na dwie Polski

Najważniejszy wątek rozmowy dotyczy jednak nie przeszłości, a przyszłości. Koźmiński stawia tezę, która powinna zainteresować każdego, kto myśli o zakupie mieszkania albo inwestycji: w najbliższych latach rynek nieruchomości w Polsce podzieli się na dwie zupełnie różne rzeczywistości. Z jednej strony – kilka metropolii, które nadal będą przyciągać ludzi, pracę i kapitał. Z drugiej – reszta kraju, gdzie demografia zacznie ciążyć na cenach i popycie.

To nie jest abstrakcyjna prognoza. Podobny mechanizm widać już w innych częściach Europy – wystarczy spojrzeć na gospodarkę Litwy, która rośnie mimo depopulacji, żeby zrozumieć, że wzrost gospodarczy i liczba mieszkańców to dziś dwie coraz bardziej rozłączne historie. Polska idzie podobną drogą – tyle że na mniejszą skalę i z większym naciskiem na kilka konkretnych ośrodków.

Co naprawdę składa się na cenę mieszkania

W trakcie rozmowy Koźmiński tłumaczy, z czego faktycznie budowana jest cena metra kwadratowego – i dlaczego to nie tylko koszt gruntu czy materiałów budowlanych. Innymi słowy: rynek nieruchomości reaguje na demografię szybciej, niż większość kupujących się tego spodziewa.

• Lokalizacja i dostępność gruntów w atrakcyjnych miastach
• Czas i koszt procedur administracyjnych
• Koszty finansowania i materiałów budowlanych
• Migracja i zmiany demograficzne w regionie

Dla przedsiębiorców i inwestorów to sygnał, żeby patrzeć nie tylko na dzisiejsze ceny, ale na trendy migracyjne w perspektywie dekady. Miasto, które dziś wygląda atrakcyjnie, może za dziesięć lat mieć zupełnie inną strukturę mieszkańców – i inny potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Kosztowna porażka, która nauczyła więcej niż sukcesy

Koźmiński nie ucieka od trudnych wspomnień. W rozmowie wraca do historii kosztownej porażki biznesowej – momentu, który mógł zakończyć jego przygodę z inwestowaniem, zanim ta się na dobre zaczęła. To fragment, który wybrzmiewa mocniej niż opowieści o sukcesach, bo pokazuje mechanizm, który dotyka niemal każdego przedsiębiorcę: pierwsze duże pieniądze i pierwsza duża lekcja pokory idą w parze.

Warto to skonfrontować z tym, jak swoją drogę biznesową opisują inni – na przykład w historii sukcesji szkockiej firmy rodzinnej z wyspy ostryg, gdzie błędy poprzedniego pokolenia stają się fundamentem dla następnego. Różnica jest taka, że Koźmiński musiał tę lekcję odrobić sam, budując firmę praktycznie od zera.

Piłka nożna wciąż go nie opuszcza

Mimo że dziś jego głównym biznesem są nieruchomości, Koźmiński nie zamknął rozdziału piłki nożnej. W rozmowie deklaruje chęć powrotu do świata klubowego – jako inwestor, nie zawodnik. Pyta go o to również kontekst wyborów w PZPN i odchodzących sponsorów, czyli temat, który pokazuje, jak niestabilny finansowo bywa polski futbol klubowy poza najwyższymi szczeblami.

Czy na klubie piłkarskim można w ogóle zarobić? Odpowiedź, którą daje Koźmiński, jest dużo bardziej stonowana niż marketing wielu klubów sugeruje – i to samo w sobie jest ciekawą lekcją dla każdego, kto myśli o wejściu w biznes sportowy z czysto finansową kalkulacją.

Czego mogą się nauczyć przedsiębiorcy z tej historii

Historia Marka Koźmińskiego to przypomnienie, że przejście z jednej branży do drugiej rzadko bywa gładkie – a najwięcej uczą kosztowne błędy, nie łatwe sukcesy. Jeśli planujesz podobną zmianę kariery albo wejście w nowy biznes, warto sięgnąć po bardziej systematyczne podejście do nauki – na przykład kurs biznesowy typu Harvard OPM, o którym pisaliśmy w kontekście innego polskiego przedsiębiorcy, może skrócić tę drogę.

Z rozmowy wynika też jasno, że rynek nieruchomości nie jest już jednym rynkiem – to zestaw lokalnych rynków, które będą się od siebie coraz bardziej różnić. Trzy metropolie będą rosły niezależnie od ogólnokrajowych trendów demograficznych, a reszta Polski będzie musiała szukać innych argumentów niż sam przyrost liczby mieszkańców – podobnie jak małe miejscowości we Włoszech, które postawiły na domy za 1 euro, by przyciągnąć nowych mieszkańców.

Największa lekcja? Kto inwestuje w nieruchomości – albo w jakikolwiek biznes zależny od liczby ludzi w danym miejscu – musi patrzeć na demografię tak samo uważnie, jak na ceny i stopy procentowe. Rynek nieruchomości nagradza tych, którzy widzą tę zależność wcześniej niż konkurencja.

Pierwsze duże pieniądze i pierwsza duża lekcja pokory idą w parze.

Rynek nieruchomości nagradza tych, którzy widzą zależność między demografią a cenami wcześniej niż konkurencja.

▶

Źródła

• Biznes Klasa: Marek Koźmiński o rynku nieruchomości i demografii Polski — Rozmowa Łukasza Kijka z Markiem Koźmińskim, opublikowana 2026-09-13.