Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα: τι δείχνουν τα δεδομένα

Τι πέτυχαν και τι όχι τα προγράμματα στέγης — και γιατί ο Θέμης Μπάκας μιλά για κοινωνική φούσκα

Ένας νέος επαγγελματίας στην Αθήνα, με σταθερή δουλειά και αξιοπρεπή μισθό, ψάχνει σήμερα για ενοικιαζόμενο διαμέρισμα μήνες ολόκληρους — και συχνά χωρίς αποτέλεσμα. Αυτή η εικόνα, που πριν από μία δεκαετία θα φαινόταν υπερβολική, είναι πλέον καθημερινότητα σε πολλές ελληνικές πόλεις. Η στεγαστική κρίση δεν είναι πια τίτλος εφημερίδας· είναι αριθμός στον λογαριασμό κάθε μήνα.

Στο τελευταίο επεισόδιο επικαιρότητας του Game of Money, ο Αλέξιος μαζί με τον οικονομολόγο Θέμη Μπάκα επιστρέφουν σε ένα θέμα που είχαν ανοίξει πριν από τέσσερα χρόνια: τι άλλαξε πραγματικά στην ελληνική αγορά κατοικίας από το 2022 μέχρι σήμερα. Η συζήτηση βάζει κάτω τα μέτρα, τις εξαγγελίες και τα πραγματικά αποτελέσματα — και καταλήγει σε μια διάγνωση διαφορετική απ’ όσα συνήθως ακούμε.

Τέσσερα χρόνια προγραμμάτων: τι έμεινε στα χαρτιά

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου Ι» και η συνέχειά του «Σπίτι μου ΙΙ» στόχευαν να βοηθήσουν νέους ανθρώπους να αποκτήσουν την πρώτη κατοικία τους με ευνοϊκή χρηματοδότηση. Στην πράξη, όπως εξηγεί ο Μπάκας, τα προγράμματα απευθύνονταν σε ανθρώπους που ήδη διέθεταν ίδια κεφάλαια και δυνατότητα τραπεζικού δανεισμού — δηλαδή σε ένα κομμάτι του πληθυσμού που δεν βρισκόταν στην πιο δύσκολη μοίρα της κρίσης. Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» κληρονομεί την ίδια βασική λογική, και αυτό είναι το πρώτο ερωτηματικό που θέτει η συζήτηση: μπορεί ένα πρόγραμμα που απαιτεί ήδη οικονομική επιφάνεια να λειτουργήσει ως πραγματική στεγαστική πολιτική;

«Σπίτι μου ΙΙΙ» και η πραγματική διαθεσιμότητα ακινήτων

Ποσοστά ανά δήμο: η εικόνα σε Αττική και Θεσσαλονίκη

Η κουβέντα φέρνει στο προσκήνιο ένα πρακτικό ερώτημα: πόσα ακίνητα στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη πληρούν στην πραγματικότητα τις προδιαγραφές του προγράμματος; Όπως αναλύουν οι δύο συνομιλητές, το ποσοστό διαφέρει σημαντικά ανά δήμο, και σε πολλές περιοχές το διαθέσιμο απόθεμα είναι στην πράξη πολύ μικρότερο από όσο υποδηλώνει η εξαγγελία. Το ρίσκο που επισημαίνουν είναι διπλό: αν η νέα ζήτηση συναντήσει περιορισμένο απόθεμα, το πιθανότερο αποτέλεσμα δεν είναι περισσότερες αγορές κατοικίας αλλά ακόμη πιο πιεσμένες τιμές. Είναι μια δυναμική που όποιος παρακολουθεί την κατασκευαστική βιομηχανία και την αγορά ακινήτων γνωρίζει καλά: η προσφορά δεν αυξάνεται με τον ρυθμό που αυξάνεται η ζήτηση, ειδικά σε αστικά κέντρα με ήδη περιορισμένο διαθέσιμο έδαφος.

«Ανακαινίζω-νοικιάζω», φοιτητικές εστίες και η λύση της συγκατοίκησης

Ένα δεύτερο μέτρο που εξετάζουν στο επεισόδιο είναι το «Ανακαινίζω-νοικιάζω», ένα πρόγραμμα που δίνει κίνητρο σε ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν κλειστά ή υποβαθμισμένα ακίνητα και να τα βάλουν πίσω στη μακροχρόνια μίσθωση. Η λογική είναι απλή και, σε αντίθεση με το «Σπίτι μου», δεν απαιτεί νέα δανειοδότηση από τον ενοικιαστή: ενεργοποιεί απόθεμα που ήδη υπάρχει αλλά παραμένει εκτός αγοράς. Παράλληλα, η συζήτηση φτάνει σε ένα θέμα που απασχολεί διαχρονικά τη χώρα: γιατί η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει τόσο περιορισμένο αριθμό φοιτητικών εστιών σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες; Η συγκατοίκηση παρουσιάζεται συχνά ως απάντηση και πράγματι ανακουφίζει μερικώς την πίεση, αλλά οι δύο συνομιλητές συμφωνούν πως δεν μπορεί να αντικαταστήσει μια οργανωμένη πολιτική φοιτητικής στέγης. Για όποιον σκέφτεται επιχειρηματικά το θέμα, εδώ ανοίγεται χώρος: ανακαίνιση, διαχείριση κοινόχρηστης στέγης και εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης για ανάλυση δεδομένων αγοράς είναι όλα πεδία όπου η ζήτηση ήδη υπάρχει και η προσφορά καθυστερεί.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις: έφεραν πραγματικά σπίτια πίσω στην αγορά;

Οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ήταν ένα από τα πιο συζητημένα μέτρα των τελευταίων ετών, με τη λογική ότι λιγότερα καταχωρημένα ακίνητα προς βραχυχρόνια εκμίσθωση θα σημαίνουν περισσότερα σπίτια διαθέσιμα για μακροχρόνια ενοικίαση. Η εικόνα που περιγράφεται στο επεισόδιο είναι πιο σύνθετη: σε ορισμένες περιοχές το μέτρο όντως επανέφερε ακίνητα στη μακροχρόνια αγορά, αλλά σε άλλες οι ιδιοκτήτες προτίμησαν να κρατήσουν το ακίνητο κενό ή να το πωλήσουν, παρά να το νοικιάσουν μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον που θεωρούν ασταθές νομοθετικά. Το συμπέρασμα δεν είναι ότι το μέτρο απέτυχε, αλλά ότι από μόνο του δεν αρκεί — χρειάζεται σταθερότητα κανόνων, αλλιώς η συμπεριφορά των ιδιοκτητών απλά προσαρμόζεται αλλού.

«Δεν έχουμε φούσκα στα ακίνητα, έχουμε κοινωνική φούσκα»

Το πιο δυνατό σημείο της συζήτησης έρχεται όταν ο Μπάκας αρνείται τον όρο «φούσκα ακινήτων». Κατά τη γνώμη του, το πρόβλημα δεν είναι ότι οι τιμές κατοικίας είναι τεχνητά ψηλές με τρόπο που θα καταρρεύσει μόνος του — είναι ότι η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και στα πραγματικά εισοδήματα των νοικοκυριών μεγαλώνει συνεχώς. Αυτό μετατρέπει τη στεγαστική κρίση σε κάτι πολύ ευρύτερο από ζήτημα αγοράς ακινήτων: γίνεται ζήτημα εισοδήματος, δημογραφικού, περιφερειακής ανισορροπίας και, τελικά, ποιότητας ζωής.

«Δεν έχουμε φούσκα στα ακίνητα, έχουμε κοινωνική φούσκα» — αυτή είναι η διάγνωση που προτείνει ο Θέμης Μπάκας για το ελληνικό στεγαστικό.

Η διαπίστωση αυτή έχει άμεσες συνέπειες και για όσους κάνουν επιχειρηματικές επιλογές στην Ελλάδα: όταν ένα ολοένα μεγαλύτερο κομμάτι του εργατικού δυναμικού δυσκολεύεται να καλύψει το ενοίκιο, επηρεάζεται και η πραγματική οικονομία πίσω από κάθε τζίρο — λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα σημαίνει λιγότερη κατανάλωση, πίεση σε μισθούς και δυσκολία στη συγκράτηση προσωπικού σε πόλεις με ακριβό ενοίκιο.

Τι μαθαίνει ένας επιχειρηματίας από τη στεγαστική κρίση

Από όλη αυτή τη συζήτηση προκύπτουν τρία πρακτικά μαθήματα για όποιον διοικεί ή σκέφτεται να ξεκινήσει μια επιχείρηση στην Ελλάδα σήμερα. Πρώτο: τα κρατικά μέτρα στέγης κινούνται πολύ πιο αργά από τη δυναμική της αγοράς, οπότε όποιος βασίζει τον σχεδιασμό του αποκλειστικά σε αυτά χρειάζεται και εναλλακτικό πλάνο. Δεύτερο: υπάρχει πραγματικός χώρος για επιχειρηματικότητα σε ανακαίνιση, διαχείριση κοινόχρηστης στέγης και ανάλυση δεδομένων αγοράς — πεδία όπου η ζήτηση προηγείται σταθερά της προσφοράς. Τρίτο, και ίσως σημαντικότερο: η στεγαστική κρίση επηρεάζει άμεσα την ικανότητα μιας επιχείρησης να προσελκύσει και να κρατήσει ταλέντο σε μεγάλα αστικά κέντρα, κάτι που αξίζει να μπαίνει στη συζήτηση για μισθολογική πολιτική και ευέλικτη εργασία το ίδιο σοβαρά όσο μπαίνει το κόστος ενοικίου στον προσωπικό προϋπολογισμό κάθε εργαζομένου. Όπως δείχνουν και παραδείγματα προσαρμοστικών επιχειρηματικών μοντέλων, όπως αυτό που περιγράφεται στο business review για τη Blue Rocket Agency, η ικανότητα μιας εταιρείας να προσαρμόζεται έγκαιρα σε δομικές πιέσεις της αγοράς κάνει συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε μια επιχείρηση που επιβιώνει και μία που απλώς αντιδρά. Το στεγαστικό στην Ελλάδα δεν θα λυθεί με ένα μόνο πρόγραμμα ή μία μόνο εξαγγελία· θα λυθεί, αν λυθεί, όταν οι τιμές κατοικίας ξαναβρούν κάποια λογική σχέση με τα πραγματικά εισοδήματα των ανθρώπων που ζουν και δουλεύουν σε αυτή τη χώρα.

▶

Πηγές

• Game of Money — «Δεν υπάρχει φούσκα στα ακίνητα, υπάρχει κοινωνική φούσκα» με τον Θέμη Μπάκα — Επεισόδιο επικαιρότητας, δημοσιεύθηκε 30.9.2026. Αναφερόμενα σημεία: 00:14:06 «Σπίτι μου ΙΙΙ», 00:21:07 αποτελέσματα «Σπίτι μου Ι & ΙΙ», 00:29:40 διαθεσιμότητα ακινήτων ανά δήμο, 00:45:58 η θέση για την κοινωνική φούσκα.