Η κατασκευαστική ύβρις στην αγορά ακινήτων: τι αλλάζει τώρα

Τι αποκαλύπτει η συζήτηση του Κοσμά Θεοδωρίδη για την οικονομική κρίση και τον κατασκευαστικό κλάδο

Τι σημαίνει «κατασκευαστική ύβρις» σήμερα

Η φράση κατασκευαστική ύβρις ακούγεται ξανά στις συζητήσεις για την αγορά ακινήτων, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα σε αρκετές ελληνικές πόλεις τρέχει με ρυθμό που δύσκολα δικαιολογείται από την πραγματική ζήτηση. Ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων, έθεσε το ζήτημα ανοιχτά σε συνέντευξή του στην τηλεόραση της ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗΣ, συνδέοντας την οικονομική αβεβαιότητα με τον κίνδυνο υπερβολικής αισιοδοξίας στον κατασκευαστικό κλάδο.

Για όσους διευθύνουν επιχειρήσεις —όχι μόνο στον κλάδο των ακινήτων— η συζήτηση έχει αξία πέρα από τα τετραγωνικά μέτρα. Περιγράφει έναν μηχανισμό που επαναλαμβάνεται σε κάθε κλάδο όπου η ευκολία πρόσβασης σε κεφάλαιο μπερδεύεται με βεβαιότητα για το μέλλον.

Από την αισιοδοξία στην υπερπροσφορά

Η κατασκευαστική ύβρις δεν είναι απλώς «πολλά κτίρια». Είναι η στιγμή που ο σχεδιασμός ενός έργου σταματά να βασίζεται σε στοιχεία αγοράς —ζήτηση, εισόδημα νοικοκυριών, δημογραφικά— και αρχίζει να βασίζεται σε προβολή της πρόσφατης ανόδου στο απώτερο μέλλον. Όσο οι τιμές ανεβαίνουν και όσο περισσότερο δανεισμό εγκρίνουν οι τράπεζες, τόσο πιο εύκολο γίνεται να πειστεί κανείς ότι ο κύκλος δεν θα κλείσει ποτέ.

Η υπερβολική αισιοδοξία δεν φαίνεται ποτέ επικίνδυνη τη στιγμή που συμβαίνει — φαίνεται απλώς σαν κοινή λογική.

Αυτό ακριβώς είναι το σημείο όπου οι επαγγελματικές ενώσεις, όπως αυτή που εκπροσωπεί ο Θεοδωρίδης, έχουν ρόλο να παίξουν: να θέτουν ερωτήματα όταν η αγορά δεν τα θέτει μόνη της.

Οικονομική κρίση και κύκλοι της αγοράς ακινήτων

Η αγορά ακινήτων δεν κινείται ποτέ ανεξάρτητα από την ευρύτερη οικονομία. Το κόστος χρήματος, η φορολογική πολιτική, η εμπιστοσύνη καταναλωτών και επιχειρήσεων περνούν, αργά ή γρήγορα, στις τιμές γης και στις αποφάσεις για νέα έργα. Όταν η αβεβαιότητα αυξάνεται σε επίπεδο οικονομίας, ο κατασκευαστικός κλάδος είναι συνήθως από τους πρώτους που το νιώθουν, γιατί τα έργα του έχουν ορίζοντα ετών, όχι μηνών.

Γιατί ο κλάδος αντιδρά με καθυστέρηση

Ένα ακίνητο που σχεδιάστηκε σε συνθήκες αισιοδοξίας μπορεί να ολοκληρωθεί σε εντελώς διαφορετικό οικονομικό κλίμα. Αυτή η χρονική απόσταση ανάμεσα στην απόφαση και στην παράδοση είναι ο λόγος για τον οποίο η κατασκευαστική ύβρις γίνεται ορατή μόνο αναδρομικά: κανείς δεν σχεδιάζει ένα κτίριο πιστεύοντας ότι θα μείνει απούλητο, αλλά οι συνθήκες πώλησης δεν είναι πάντα αυτές που προβλέφθηκαν στην αρχή.

Για μια μικρή ή μεσαία επιχείρηση που εξαρτάται έμμεσα από την αγορά ακινήτων —εργολάβοι, προμηθευτές υλικών, μεσιτικά γραφεία, ακόμη και επιχειρήσεις εστίασης σε νέες γειτονιές— το μάθημα είναι το ίδιο με αυτό που περιγράφεται στο άρθρο για το πραγματικό περιθώριο κέρδους πίσω από τον τζίρο: ο όγκος δραστηριότητας δεν ισοδυναμεί αυτόματα με υγιή κερδοφορία, ειδικά όταν στηρίζεται σε συνθήκες που μπορεί να αλλάξουν απότομα.

Τι σημαίνει αυτό για επιχειρηματίες και στελέχη

Η συζήτηση για την κατασκευαστική ύβρις δεν αφορά μόνο όσους χτίζουν ή πουλάνε ακίνητα. Αφορά κάθε επιχειρηματία που παίρνει αποφάσεις επέκτασης βασισμένος σε πρόσφατη, όχι απαραίτητα μόνιμη, καλή συγκυρία. Το ερώτημα που θέτει ο Θεοδωρίδης για τον κατασκευαστικό κλάδο —βασίζεται η ανάπτυξη σε πραγματική ζήτηση ή σε προσδοκία που τροφοδοτεί η ίδια η άνοδος— αξίζει να μπαίνει πριν από κάθε μεγάλη επενδυτική απόφαση.

Ο ρόλος των επαγγελματικών ενώσεων και της διαφάνειας

Η θέση του Θεοδωρίδη ως προέδρου της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων του δίνει μια σκοπιά που ξεπερνά τη μία αγορά: βλέπει πώς αντιδρούν διαφορετικές ευρωπαϊκές οικονομίες στις ίδιες πιέσεις κόστους και επιτοκίων. Αυτή η συγκριτική οπτική είναι χρήσιμη και για ελληνικές επιχειρήσεις που αναπτύσσονται πέρα από τα εθνικά σύνορα, όπου η αξιολόγηση κινδύνου δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στην τοπική εμπειρία.

Σε επίπεδο επιχείρησης, η παράδοση ηγεσίας σε δύσκολες συγκυρίες είναι εξίσου κρίσιμη με τη σωστή ανάγνωση της αγοράς. Όπως αναλύεται στο άρθρο για τη διαδοχή σε μια επιχείρηση ως ζήτημα ευθύνης, μια οικογενειακή κατασκευαστική ή μεσιτική επιχείρηση που αλλάζει χέρια τη στιγμή που ο κύκλος της αγοράς γυρίζει αντιμετωπίζει διπλή πίεση — τη διαχείριση της μετάβασης και τη διαχείριση του κινδύνου ταυτόχρονα.

Η ανθεκτικότητα μιας επιχείρησης φαίνεται όχι όταν η αγορά ανεβαίνει, αλλά τη στιγμή που σταματά να ανεβαίνει.

Παραδείγματα επιχειρήσεων που έχουν χτίσει σταθερότητα μέσα από καθαρή στρατηγική, όπως περιγράφεται στο business review για τη Blue Rocket Agency, δείχνουν ότι η εναλλακτική στην ύβρη δεν είναι η αδράνεια, αλλά η ανάπτυξη με όρους που αντέχουν σε αλλαγή κλίματος.

Τι μαθαίνουμε από τη συζήτηση για την κατασκευαστική ύβρις

Το μήνυμα του Κοσμά Θεοδωρίδη δεν είναι απαισιόδοξο αλλά νηφάλιο: η αγορά ακινήτων, όπως κάθε αγορά που στηρίζεται σε μεγάλα κεφάλαια και μακρούς χρόνους υλοποίησης, χρειάζεται συνεχή έλεγχο των υποθέσεων στις οποίες στηρίζεται η ανάπτυξή της. Η κατασκευαστική ύβρις δεν είναι μοιραία — είναι το αποτέλεσμα συγκεκριμένων αποφάσεων που θα μπορούσαν να είχαν ληφθεί διαφορετικά, με περισσότερα δεδομένα και λιγότερη προβολή της πρόσφατης επιτυχίας στο μέλλον.

Για επιχειρηματίες και στελέχη που παρακολουθούν τον κλάδο ή επηρεάζονται έμμεσα από αυτόν, το συμπέρασμα είναι απλό: η οικονομική κρίση δεν χτυπά ποτέ χωρίς προειδοποίηση, απλώς η προειδοποίηση συχνά αγνοείται όσο η άνοδος συνεχίζεται. Η πλήρης συνέντευξη, με αναλυτική παρουσίαση του σκεπτικού του Κοσμά Θεοδωρίδη, είναι διαθέσιμη στο βίντεο στο τέλος του άρθρου.

▶

Πηγές

• Real Estate: Οικονομική κρίση και κατασκευαστική ύβρις – ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ — Συνέντευξη του Κοσμά Θεοδωρίδη, προέδρου της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων, στην τηλεόραση της ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗΣ (26.9.2026).